Как защитить свои деньги в сделке купли-продажи недвижимости

Любая недвижимость стоит денег. Если вы вложили в нее средства, причем не маленькие, вполне естественно попытаться защитить их. Как можно сделать это? Адвокат „Болгарского дома“ Христина Златковска расскажет вам, как не оказаться в проигрыше, заключая сделку купли-продажи. Довольно часто, после долгих поисков или в момент эйфории, мы делаем выбор в пользу покупки определенной недвижимости. Чаще всего к сделке приступают при содействии риэлтора или посредника, который профессионально предлагает несколько вариантов, сообразно заданным ему критериям - цене, местоположению, площади и др. К сожалению, есть несколько обстоятельств, которые могут негативно сказаться на сделке, в результате чего вы можете потерять вложенные в покупку деньги. Лучше всего обратиться к профессиональному риэлтору, который действительно поможет вам сориентироваться на рынке и указать, где найти ту недвижимость, которую вы хотели бы купить. Но для обеспечения сделки я советую вам обратиться к подготовленному юристу, который хорошо знает, что именно следует проверить с формальной стороны. Довольно часто ко мне обращаются клиенты, которые, к сожалению, поздно обратились за юридической помощью. Они попросили помощи лишь после того, как уже выплатили определенную сумму по договору и столкнулись с обстоятельствами, которые могли бы привести к потере заплаченных ими денег. Эти клиенты купили недвижимость через посредника, предложившего им покупку недвижимости с обещанием, что со сделкой все будет в порядке,  что от покупателя не потребуется заниматься чем бы то ни было (обычно эти посредники заявляют: „мы все сами уладим”). Предложение освободить покупателя от хлопот весьма заманчиво, но во многих случаях оказывается, что это обходится покупателю очень дорого, более того - ущемлены его права и интересы. Вот почему до заключения сделки вы должны учитывать некоторые особенности болгарского законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. Согласно болгарскому законодательству, предварительные договоры купли-продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации в Агентстве регистрации („Агенция по вписванията”), в частности, в Реестре недвижимости („Имотен регистър”). По этой причине вы не можете проверить, не заключил ли продавец договор и с другими покупателями. Несмотря на это, в соответствующей службе регистрации можно навести справки о владельце недвижимости, выставленной на продажу, о том, не состоит ли недвижимость под вещным обременением, под арестом и прочее. Надо иметь ввиду, что справка, сделанная в реестре, не всегда исчерпывающая, а отражает лишь часть регистрации. Например, если был заключен договор ипотеки земельного участка, на котором здание еще не построено, но в договоре ипотечного кредита фигурирует условие ипотеки на все построенные впоследствии самостоятельные объекты в здании. Конечно же, для новопостроенных объектов на земельном участке необходима отдельная регистрация вещного обременения недвижимости, но это не гарантирует, что банк на основании договора кредита не опередит вас, зарегистрировав арест недвижимости, или предъявив свои права в судебном порядке. Для избежания возможных споров, касающихся ваших прав приобретателя данной недвижимости, как и для того, чтобы защитить выплаченные вами деньги в сделке, необходимо потребовать предъявления специального удостоверения обременений, выданное службой регистрации, за подписью и печатью судьи по регистрации. Но как получить подобное удостоверение, если вы заключаете сделку в нерабочие дни или на расстоянии? Мой совет: подпишите предварительный договор с отлагательным условием, т.е., с условием, что договор вступит в силу после того, как вам предъявят этот документ в определенный договором срок (например, 5 дней достаточно, чтобы компетентная служба регистрации выдала подобное удостоверение). Вместе с тем, в договоре должно быть непременное условие, что договор заключается покупателем единственно и только если недвижимость не состоит под вещным обременением. В противном случае будет считаться, что вы заключили договор, предварительно согласившись, чтобы третьи лица имели права на недвижимость, поскольку реестр недвижимости является публичным, и у вас была возможность проверить недвижимость до заключения договора на наличие обременений и прав третьих лиц. Следующее важное обстоятельство, которое вы должны проверить, - это права продавца и его имущественное состояние. Если продавец является юридическим лицом, потребуйте, чтобы вам предоставили справку из торгового реестра об его актуальном состоянии, из которой выяснится, не начал ли коммерсант процедуру ликвидации фирмы, а также не началась ли процедура по объявлению его в несостоятельности (банкротстве). Если продавец является физическим лицом, следует проверить, располагает ли он в полном объеме правами продавать недвижимость, как и не является ли недвижимость супружеской собственностью. С 2009 г. у нас введен Реестр имущественных отношений между супругами, в который вписывается выбранный супругами режим раздельности или договорной режим. Например, если договор заключен одним из супругов, но недвижимость находится в собственности у  другого супруга, или же касательно недвижимости вписаны специальные условия по брачному договору, может оказаться, что вы заключили сделку с человеком, который не является владельцем. Указанный реестр также выдает соответствующее удостоверение о том, какой имущественный режим был выбран супругами, и оно даст вам возможность удостовериться, что вы заключаете сделку именно с праводателем. Если супруги не выбрали режим раздельности или договорной режим, применяется режим общности, т.е. недвижимость считается собственностью обоих супругов, и поэтому следует заключить договор с обоими. Не на последнем месте, вы можете потребовать удостоверение из Реестра должников, из которого будет видно, не возбуждено ли против продавца исполнительное производство, на основании которого в любой момент можно поставить под арест в пользу третьих лиц недвижимость, которую вы покупаете. Все эти документы выдаются соответствующими государственными органами на болгарском языке, а это означает, что будет лучше всего, если болгарский юрист их прочитает, проверит и подтвердит, что с объективной и субъективной стороны в будущей сделке максимально защищены ваши права и интересы. Финал покупки - подготовка нотариального акта, документа, на основании которого вы станете владельцами, и который заключают у нотариуса. Содержание нотариального акта и условия продажи в нем не сводятся лишь к внесению личных данных сторон, ни лишь к описанию недвижимости. Есть много особенностей, которые в будущем могут сэкономить ваше время и деньги, и предварительно решить серьезные юридические споры. Вот почему я рекомендую, чтобы его подготовил юрист, а не риэлтор, что в последнее время стало практикой. В следующем номере я предложу вам познакомиться с возможностями урегулирования имущественных отношений между супругами иностранцами, купившими недвижимость в Болгарии, учитывая нормы болгарского законодательства и применимого права по Кодексу международного частного права. автор: www.bulgarianhouse.ru   Коментари