Договоры об управлении и эксплуатации – подводные камни или неожиданное благо

И снова мы хотим поговорить о договорах об управлении. Этот кажущийся таким незначительным элемент при покупке вашего дома превращается в одно из самых важных условий владения квартирой. В самом начале возникновения закрытых жилых комплексов в Болгарии этот договор часто превращался в кошмар для владельцев. Пока со временем все не пришло на свои места благодаря накопленному управляющими компаниями опыту. Во благо или во зло этот договор? Что он регулирует, какие права отнимает и какие преимущества дает вам? Что представляет собой этот договор? Сам договор является неотъемлемым элементом существования комплексов закрытого типа. На практике он регулирует отношения владельцев в них. Без подобного договора комплексы закрытого типа не являются комплексами закрытого типа. Если не будет подобного документа, который будет регламентировать уход за территорией и ремонт общих частей, они будут предоставлены на произвол судьбы, и на практике никто не будет этим заниматься. Что означает, что в комплексе не будет освещения, бассейн никто не будет чистить, нанесенный урон и амортизации никто не будет устранять. И поскольку муниципалитет не будет обязан заниматься подобной деятельностью, как это происходит в открытом жилом комплексе, на практике существование такого типа комплекса станет невозможным. Почему этот договор не представляет опасности для владельца? Этот договор обладает только облигационным (договорным), но не вещно-правовым действием. С его подписанием владельцы недвижимости теряют часть своей автономии добровольно. Т.е., решения не принимаются на общем собрании владельцев, а должны подчиняться правилам управляющей компании, являющимся общеприменимыми для всего комплекса, и владельцы не могут отказаться от выполнения любого такого правила. В то же время, однако, никто не может отнять их собственность – в чем и состоит смысл облигационного действия, в отличие от вещно-правового. Т.е. даже если вы не будете выполнять договор, вас могут оштрафовать, но не лишить вашей собственности. Обязательное условие договора об управлении и эксплуатации. Этот договор должен иметь нотариально заверенные подписи, и это условие должно неукоснительно соблюдаться. Он также должен быть занесен в реестр каждого самостоятельного объекта. Согласно болгарским законодательным нормам - это форма подтверждения действительности договора и утверждения статуса комплекса закрытого типа. На практике мало фирм подписывают этот договор у нотариуса по финансовым соображениям. Однако владелец должен потребовать, чтобы вся процедура подписания договора прошла по правилам – это единственная гарантия, что его интересы будут защищены Выплаты за управление и эксплуатацию... Как именно начисляются эти выплаты – по количеству людей, проживающих в квартире, по квадратным метрам или по другим критериям? Насколько управляющая компания выполняет обязанности, за которые ей выплачиваются оговоренные суммы? За сколько месяцев вносятся выплаты? Эти и другие вопросы следует выяснить, чтобы понять насколько справедливо формируются платежи за управление и эксплуатацию, и насколько управляющая фирма выполняет то, за что вы заплатили. На более позднем этапе вы также сможете проверить не превышает ли свои права управляющая компания. Электросчетчики! В самом начале строительства комплексов закрытого типа в Болгарии возникла такая проблема – поскольку многие из владельцев квартир не проживают постоянно в Болгарии, управляющая фирма не могла собрать свои надлежащие платежи. По этой причине она была не в состоянии оплатить счета комплекса за коммунальные услуги. И поскольку управляющие компании оплачивали счета за электричество, израсходованное в зданиях, то отсутствие денег на это привело к отключению электричества во многих из комплексов. Это была самая большая несправедливость управляющих компаний в отношении владельцев! В Болгарии каждый владелец имеет право на индивидуальный электросчетчик, что означает, что учитывается израсходованная электроэнергия каждой отдельной квартиры. По этой причине образцовые плательщики не должны оставаться без электричества за счет тех, кто не оплачивал свои коммунальные платежи. Сама проблема, однако, возникла из-за отказа управляющих фирм завести на каждого владельца индивидуальные реестровые номера и оборудовать электросчетчиками каждую квартиру, так как это увеличивало их расходы. Каждый владелец, однако, должен знать, что у него есть право на это и предприниматель нарушает закон, не выполнив это условие. автор: Олег Атанасов www.bulgarianhouse.ru       Коментари