Депозити по договорите за наем- какво не знаем за тях

30 сеп. 2017

Article image
Пак е събота и отново  е време за поредната ви среща с вашия водач в света на приходите и разходите, г-жа Ана Петрова, собственик на счетоводна кантора „Корект Акаунт Консулт“ ЕООД

Днес в своята седмична колонка тя ще ви помогне да излезете извън зоната на подводните камъни в договорите за наем и да сте наясно с възможните проблеми, които могат да възникнат с плащанията по тях.

А у вас възникнат въпроси по темата, можете да потърсите отговорите директно.

При сключване на договори за наем масова практика е да се договаря плащането на конкретна сума от наемателя на наемодателя, която да служи като гаранция, че наемателят ще изпълни своите задължение по договора. Най – често тази предварителна сума, която се заплаща се нарича депозит.

И кой е най - честия спор относно депозита, който възниква между страните по договори за наем или по скоро между техните счетоводители!?

 Спорът е относно това дали трябва да се издаде фактура и съответно начисли ДДС за депозита, който е уговорен в договора.

Много често се стига до нежелание на наемателя по договора да заплати депозита преди да му бъде издадена данъчна фактура от наемодателя за него.  

И тогава при наемодателят възниква въпросът: Трябва или не трябва, длъжен ли съм или не съм длъжен да предоставя  данъчна фактура, за да си получа плащането за уговорения депозит!? Депозитът авансово плащане ли е или не е?!

Отговорът на този въпрос е: НЕ, НЕ ТРЯБВА да издавате фактура за депозита по чл. 112 от ЗДДС и не следва да начислявате ДДС. Депозитът не следва да се разглежда като авансово плащане на насрещна престация за бъдещи доставки. Това е така, тъй като при плащането на депозита не е налице доставка, която може да бъде ясно определена. Депозитът представлява сума, обезпечаваща бъдещи плащания, които към момента на плащане на депозита не могат да бъдат обвързани с конкретна доставка.

Не е нужно да издавате какъвто и да било документ. Основанието за плащането на депозита е самия договор за наем. Ако плащането се извършва по банков път, в платежното нареждане се упоменава договор /номер и дата на сключване/, въз основа на който се извършва плащането. Ако плащането се извършва в брой, се съставя съответния касов документ, удостоверяващ плащането на депозита.

За улеснение на вашите партньори, ако и на тях им е по - удобно, бихте могли да си въведете документ, наречен уведомление за дължимо плащане, например или протокол, които не са данъчни документи, а имат уведомителен характер относно задължението и  сумата за плащане.    

Задължение за издаване на фактура и съответно начисляване на ДДС ще възникне едва тогава, когато страните по договора за наем се договорят от депозита да се приспаднат дължими наемни вноски или други задължения на наемателя. Именно в този момент на договореност, депозитът се трансформира в плащане на конкретна доставка. 

И така ....  Да видим какво представлява депозитът по своята същност. Защо за вас не възниква задължение за издаване на данъчна фактура и съответно за начисляване на ДДС при неговото плащане? Защо когато плащаме депозита не е налице ясно определена доставка? ....

Депозитът това е сума, която се внася като гаранция за изпълнение на някакви задължения или като залог срещу нает за временно ползване обект. Неговото предназначение е да обезщети наемодателя за бъдещи негови вземания, които биха могли евентуално да произлязат от неизпълнение на определени задължения от страна на наемателя .

Депозитът по договор за наем, било то на движими или недвижими обекти, се уговаря, за да обезпечи различни по своето естество ситуации, а именно:

1.      Евентуално неизпълнение от страна на наемателя на неговите задължения по договора, като плащане на консумацията на ток, вода, телефони и др. услуги 
2.      Евентуални повреди на обекта на договора за наем
3.      Евентуално неплащане на наемните вноски
4.      Покриване на предвидени в договора неустойки 

Т.е когато плащаме депозита, към момента на сключване на договора за наем, нито една от страните може точно и ясно да определи кои услуги от изброените по – горе ще бъдат заплатени с депозита. Да не говорим, че при коректно изпълнение на договора въобще може да не се стигне до плащане на тези услуги, т.е. при плащане на депозита не е налице конкретна доставка, която може да бъде ясно определена. Или наемателят превежда определена сума пари на наемодателя по договора за наем и към този момент нито едната, нито другата страна са наясно точно за какво ще се използва тази сума и дали въобще ще се използва.

Ето защо е абсолютно погрешно да се смята, че депозитът представлява авансово плащане.

В свое становище  с изх. № 91-00-1 от 05.01.2009 г. НАП обръща внимание и разглежда задатъка и други предварителни плащания по доставки. В него НАП прави извода, че задатъкът има характер на частично авансово плащане, за което данъкът става изискуем при получаване на плащането, независимо от това, че доставка няма. НАП допуска изключение, а именно предварителните плащания да не се разглеждат като авансови, единствено и само, ако сумата е преведена по специална „ескроу - сметка“, която представлява специална сметка, в която сумата е блокирана и наемодателят не може да се разпорежда с нея до изтичане срока на договора за наем.

През 2012 г. в писмо с изх. № 91-00-141 от 08.06.2012 г. НАП допълва своето становище от 2009 г., като дава разяснение, че при данъчното третиране по ЗДДС на предварителните плащания трябва да се има предвид възможно ли е конкретната доставка на стока или услуга, за която предварителното плащане се явява насрещна престация, да бъде ясно и точно идентифицирана. НАП ясно определя следното:

„Извън посочените в предшестващото становище обстоятелства, които следва да се анализират при определяне дали едно предварително плащане по договор следва в аспект на приложението на ЗДДС да се третира като аванс, следва да се има предвид и следният критерий, който е с особено съществено значение: за да се определи като авансово плащане за облагаема доставка за целите на ЗДДС извършеното предварително плащане по договор следва да е насрещна престация за доставка, която може да бъде ясно идентифицирана. В този смисъл е и Решение на Съда на Европейския съюз C-419/02.“

Също така НАП посочва, че изложеното по – горе е валидно и в случаите, когато паричната сума е предоставена на наемодателя по такъв начин, че той може да се разпорежда са нея.

Цитирам тези становища на НАП, тъй като може би поради това, че двете си противоречат, идва объркването и различната практика по отношение на това трябва или не трябва да се третира депозита като авансово плащане и съответно да се издава фактура и начислява ДДС. Но в крайна сметка в становището от 2012 г. НАП достатъчно ясно и точно допълва и пояснява това от 2009 г. и казва, че за да се определи като авансово едно плащане, то трябва да може да бъде обвързано с доставка, която може да бъде ясно идентифицирана, а при депозита това условие не е налице.

 До нови срещи
 
Счетоводна кантора Корект Акаунт Консулт ЕООД
Бургас, ул. "Цар Петър" 17, ет 4, стая 5
моб. 0893 893 003
office@correctaccountbg.com

Още счетоводни съвети за вашия бизнес можете да откриете ТУК