Депозити по договорите за наем- какво не знаем за тях

Пак е събота и отново  е време за поредната ви среща с вашия водач в света на приходите и разходите, г-жа Ана Петрова, собственик на счетоводна кантора „Корект Акаунт Консулт“ ЕООД

Днес в своята седмична колонка тя ще ви помогне да излезете извън зоната на подводните камъни в договорите за наем и да сте наясно с възможните проблеми, които могат да възникнат с плащанията по тях.

При сключване на договори за наем масова практика е да се договаря плащането на конкретна сума от наемателя на наемодателя, която да служи като гаранция, че наемателят ще изпълни своите задължение по договора. Най – често тази предварителна сума, която се заплаща се нарича депозит.

И кой е най - честия спор относно депозита, който възниква между страните по договори за наем или по скоро между техните счетоводители!?

 Спорът е относно това дали трябва да се издаде фактура и съответно начисли ДДС за депозита, който е уговорен в договора.

Много често се стига до нежелание на наемателя по договора да заплати депозита преди да му бъде издадена данъчна фактура от наемодателя за него.  

И тогава при наемодателят възниква въпросът: Трябва или не трябва, длъжен ли съм или не съм длъжен да предоставя  данъчна фактура, за да си получа плащането за уговорения депозит!? Депозитът авансово плащане ли е или не е?!

Отговорът на този въпрос е: НЕ, НЕ ТРЯБВА да издавате фактура за депозита по чл. 112 от ЗДДС и не следва да начислявате ДДС. Депозитът не следва да се разглежда като авансово плащане на насрещна престация за бъдещи доставки. Това е така, тъй като при плащането на депозита не е налице доставка, която може да бъде ясно определена. Депозитът представлява сума, обезпечаваща бъдещи плащания, които към момента на плащане на депозита не могат да бъдат обвързани с конкретна доставка.

Не е нужно да издавате какъвто и да било документ. Основанието за плащането на депозита е самия договор за наем. Ако плащането се извършва по банков път, в платежното нареждане се упоменава договор /номер и дата на сключване/, въз основа на който се извършва плащането. Ако плащането се извършва в брой, се съставя съответния касов документ, удостоверяващ плащането на депозита.

За улеснение на вашите партньори, ако и на тях им е по - удобно, бихте могли да си въведете документ, наречен уведомление за дължимо плащане, например или протокол, които не са данъчни документи, а имат уведомителен характер относно задължението и  сумата за плащане.    

Задължение за издаване на фактура и съответно начисляване на ДДС ще възникне едва тогава, когато страните по договора за наем се договорят от депозита да се приспаднат дължими наемни вноски или други задължения на наемателя. Именно в този момент на договореност, депозитът се трансформира в плащане на конкретна доставка. 

И така ....  Да видим какво представлява депозитът по своята същност. Защо за вас не възниква задължение за издаване на данъчна фактура и съответно за начисляване на ДДС при неговото плащане? Защо когато плащаме депозита не е налице ясно определена доставка? ....

Депозитът това е сума, която се внася като гаранция за изпълнение на някакви задължения или като залог срещу нает за временно ползване обект. Неговото предназначение е да обезщети наемодателя за бъдещи негови вземания, които биха могли евентуално да произлязат от неизпълнение на определени задължения от страна на наемателя .

Депозитът по договор за наем, било то на движими или недвижими обекти, се уговаря, за да обезпечи различни по своето естество ситуации, а именно:

1.      Евентуално неизпълнение от страна на наемателя на неговите задължения по договора, като плащане на консумацията на ток, вода, телефони и др. услуги 

2.      Евентуални повреди на обекта на договора за наем

3.      Евентуално неплащане на наемните вноски

4.      Покриване на предвидени в договора неустойки 

Т.е когато плащаме депозита, към момента на сключване на договора за наем, нито една от страните може точно и ясно да определи кои услуги от изброените по – горе ще бъдат заплатени с депозита. Да не говорим, че при коректно изпълнение на договора въобще може да не се стигне до плащане на тези услуги, т.е. при плащане на депозита не е налице конкретна доставка, която може да бъде ясно определена. Или наемателят превежда определена сума пари на наемодателя по договора за наем и към този момент нито едната, нито другата страна са наясно точно за какво ще се използва тази сума и дали въобще ще се използва.

Ето защо е абсолютно погрешно да се смята, че депозитът представлява авансово плащане.

В свое становище  с изх. № 91-00-1 от 05.01.2009 г. НАП обръща внимание и разглежда задатъка и други предварителни плащания по доставки. В него НАП прави извода, че задатъкът има характер на частично авансово плащане, за което данъкът става изискуем при получаване на плащането, независимо от това, че доставка няма. НАП допуска изключение, а именно предварителните плащания да не се разглеждат като авансови, единствено и само, ако сумата е преведена по специална „ескроу - сметка“, която представлява специална сметка, в която сумата е блокирана и наемодателят не може да се разпорежда с нея до изтичане срока на договора за наем.

През 2012 г. в писмо с изх. № 91-00-141 от 08.06.2012 г. НАП допълва своето становище от 2009 г., като дава разяснение, че при данъчното третиране по ЗДДС на предварителните плащания трябва да се има предвид възможно ли е конкретната доставка на стока или услуга, за която предварителното плащане се явява насрещна престация, да бъде ясно и точно идентифицирана. НАП ясно определя следното:

„Извън посочените в предшестващото становище обстоятелства, които следва да се анализират при определяне дали едно предварително плащане по договор следва в аспект на приложението на ЗДДС да се третира като аванс, следва да се има предвид и следният критерий, който е с особено съществено значение: за да се определи като авансово плащане за облагаема доставка за целите на ЗДДС извършеното предварително плащане по договор следва да е насрещна престация за доставка, която може да бъде ясно идентифицирана. В този смисъл е и Решение на Съда на Европейския съюз C-419/02.“

Цитирам тези становища на НАП, тъй като може би поради това, че двете си противоречат, идва объркването и различната практика по отношение на това трябва или не трябва да се третира депозита като авансово плащане и съответно да се издава фактура и начислява ДДС. Но в крайна сметка в становището от 2012 г. НАП достатъчно ясно и точно допълва и пояснява това от 2009 г. и казва, че за да се определи като авансово едно плащане, то трябва да може да бъде обвързано с доставка, която може да бъде ясно идентифицирана, а при депозита това условие не е налице.

 До нови срещи

 

Счетоводна кантора Корект Акаунт Консулт ЕООД
Бургас, ул. "Цар Петър" 17, ет 4, стая 5
моб. 0893 893 003
office@correctaccountbg.com

Още счетоводни съвети за вашия бизнес можете да откриете ТУК